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정부가 13일 8번째 부동산 종합 대책을 발표했다. 다주택자·임대사업자 세제 강화 등 역대 최고인 3.2% 종부세율을 내세워 집값을 안정화하고 투기세력을 잡겠다는 강력한 의지를 표명했다. 

주택금융분야와 학계 전문가를 통해 긴급히 이번 대책에 대한 의미를 분석해봤다. 방송희 한국주택금융공사 연구위원은 “다주택자에 대한 종부세 부과, 중과는 합리적이라고 본다”며, “오히려 조금 더 세율을 높여가거나 현실에 적용하는 부분도 부과된 세금이 적절하고 투명하게 사용된다고 하면 크게 문제없을 것”이라고 평가했다. 

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 “종부세 세율은 지금까지 논의된 것 중에 가장 강력한 선택을 했다”고 말했다. 

이 교수는 “장기적으로는 세금이 영향을 줄 수 있는데 당장 발표했다고 해서 모든 게 해결되는 것은 아니다”라며, “세율은 현실적으로 의미가 있지만, 근본적으로 우리나라 공시가격 체계 자체가 바뀌거나 투명화 하는 과정을 거쳐서 과표 현실화를 해나가야 하는 과제가 긴 로드맵으로 있어야 한다”고 설명했다. 

이날 정부의 부동산 대책은 사전 보도자료 배포 없이 이루어져 ‘1주택자에 대한 종부세 부과기준 공시가격을 9억원에서 6억원으로 확대한다’는 오보들로 인해 혼란이 가중되기도 했다. 

이와 관련해 방 연구위원은 “1주택자에 대한 종부세 부과 기준을 너무 낮추거나 과표 구간 3~6억대까지 세율을 올리거나 하는 부분은 정부가 1주택자의 주택보유 자체를 자꾸 규제하는 것 같은 시그널을 주는 것으로 비춰질 수 있다”고 주장했다. 

이어 “시장 자체를 너무 죽여버리거나 기본적인 주거에 대한 선택권을 부정하는 건 좋은 방향은 아니라고 본다”면서, “1주택자들이 주택보유 하는 것에 대해서는 지원해야하는 것이 정부의 역할”이라고 덧붙였다. 

방 연구위원은 “너무 타켓을 강하게 잡고 있는 것 아닌가 하는 생각이 든다”면서 “사실 서울에 거주하는 나이 45세 이상의 부부들, 즉 주택시장에 들어와야 하는 계층들 중 합산소득 1억원 이하 많이 있다”고 말했다. 

그는 “금융 측면에서도 임대사업자 대출 규제나 2주택자 및 부부합산 소득 1억원 이상 가구 보증 제한이라고 하는데 통계에서는 전체 가구의 10% 이내라고 보지만, 통계 자체가 상당히 스무딩 되어 있다”고 지적했다. 

방 연구위원은 “민간을 통한 임대산업 확대하겠다는 내용과도 상당히 배치되는 내용”이라고 평가하며, “지금 중앙정부가 임대사업을 공공임대 형태로 400만호 목표량만큼 만들 수 없는 상황이라면 민간에서 해소해야 하는 부분들인데 임대사업 진입을 막으면 임대주택 공급 부분이 위태로워질 수 있다”고 우려했다.

또한 “당초 정부가 중장기 방안이라고 내놨던 것들이 3개월 이내 수정 발표된 상황에서 그 계획 자체가 거의 수포로 돌아간 것 같은 모양새는 조금 실망스럽다”고 평가했다. 

이상영 교수도 임대사업과 관련해 이번 대책이 “그간의 기조와는 맞지 않는 부분이 있다”고 분석했다. 다만, 그는 “악용하는 사례들이 있어서 그런 선에서 점검하는 건 있을 수 있는데 우리나라와 같은 상황에서는 구조적으로 임대제도권에 들어오게 하는 정책은 계속 가야한다”고 말했다. 장기적인 정상화 전략과 이번 부동산 대책과 같은 시장에 초점을 둔 대책은 별개로 봐야한다는 주장이다. 

이 교수는 “임대사업자를 등록 시키는 게 굉장히 중요하다”면서 “전월세 가격을 안정시킬 때 임대하는 사람을 알아야 하는데 그런 면에서 제도권에 빨리 편입시켜서 정책 범주 안에 들게 해야 한다”고 구조적 개선을 강조했다. 근본적으로 공시가격의 현실화 등 구조적·체계적 문제가 해결되어야 국민들의 납득을 이끌어낼 수 있을 것이라는 평가다. 

아울러 정부의 서울·수도권 30곳 30만호 공급 대책에서 가장 중요한 부분은 입지라는 분석이다. 

이 교수는 “사람들의 관심은 어디에 추가공급을 할 것이냐 인데 최종적으로 이 부분이 가장 중요할 것”이라면서 “어느 지역까지 포함될지, 입지적인 부분이 관건”이라고 말했다. 

그는 21일 발표될 공공택지에 대해 “경기권에 나가는 부분은 그 주변지역에서 반발이 있을 수 있고, 과잉 공급된 지역에 또 공급하냐는 이야기 나올 수 있다”고 지적하며, “큰 땅을 가진 곳이 몇 군데 없고 다 주택화 할 수도 없다”며 서울 도심 내에서 숫자적으로 말하기는 어려울 것이라고 예상했다. 

이상영 교수는 최근 청와대 국민청원으로 올라온 ‘용산기지 임대주택 개발’ 의견에 대해서는 이러한 방법을 통해 시장의 공급 우려를 줄여줄 필요가 있다면서도 “주택이 중요하긴 한데 모든 정책을 주택으로 가늠할 순 없다”고 말했다. 

그는 “주택 위주로만 개발이 되면 그 지역 자체의 활력을 죽이는 면도 있어서 복합개발 내지는 주거 이외에 상업구역 등이 같이 개발이 되어야 의미가 있다”며, “지역 자체 균형을 고려해서 용적률 측면에서 인센티브를 조금 더 주는 것 정도는 생각해볼 수 있을 것”이라고 전망했다. 

공급 확대 관련해서 방 연구위원은 “양도세 완화를 통해 거래량을 늘리는 등을 제외하고는 단기간에 공급이 순환이 될 수 있는 구조가 없다”고 지적하며, “시장에서 전달되는 시그널이 정부가 의도하는 것보다는 부정적으로 내비쳐질 수 있어서 우려되는 부분들이 있다”고 말했다. 

부동산 전문가들은 정부의 이번 대책이 강력한 종부세를 중심으로 투기세력을 겨냥하고 있지만 예상에서 크게 벗어나지 않았다는 분위기다. 시장의 관심사가 종부세에서 공공택지 선정 지역으로 넘어간 상황에서 향후 21일 국토교통부의 추가 발표에 귀추가 주목되고 있다.

유현숙 기자