가계대출 증가세도 완화, 서울 ․ 광역시 전세 가격 하락할 것
글로벌 금융위기 때에도 빠르게 하락하지 않았던 서울 집값은 올해도 약보합세를 유지하고, 전세 가격은 하락할 것으로 전망되고 있다.
한국감정원은 지난 10일 언론 브리핑을 통해 "올해 부동산 전세시장 관련 서울 지역의 임차인들은 인근 입주물량 증가 지역으로 분산되고 일부 수도권 외곽 및 지방권 지역은 일시적 공급 집중으로 인한 미입주로 가격 하락이 예상되는 등 올해 전국 주택전세가격은 2.4% 하락할 것"으로 전망했다.
특히 한국감정원 이준용 시장분석연구부장은 “올 한해 수도권 집값이 0.5% 수준으로 하락할 것”으로 예상하며 “실수요자가 많은 서울을 비롯해 인구 밀집이 높은 수도권은 정부 정책으로 안정화 시기가 이어질 것으로 보인다”고 밝혔다.
이는 정부의 시장 안정화를 위한 부동산 대책이 가장 큰 원인이다. 올해 서울 전세 수요는 경기도ㆍ수도권 지역으로 빠져나가면서 거래량이 늘어나고 전세거래량이 늘면 수도권 집값이 약보합 수준을 이어갈 전망이다.
서울의 전세가격은 그 동안 지속적으로 상승하다가 최근 2~3년 사이 안정세로 돌아섰다. 더 이상 올라가지 않는 전셋집을 집을 구매한 사람들은 전세 수요가 빠져 나갈 경우 임차인을 유지하기 위해 전세금을 올리지 않거나 낮춰서 신규계약을 하기 때문에 전세 거래량이 앞으로도 꾸준히 늘 것으로 예상한 것이다.
지역마다 차별적인 수준을 나타나겠지만 서울에서 경기권으로 빠져나가는 수요층의 가격대는 비교적 높은 수준이기에 전세 가격 중에서도 저가보다는 그 이상 가격대 전세 가격이 하락할 것으로 보인다.
한국감정원 이 부장은 “2017년도까지는 월세 거래량이 많았지만 2018년도부터 전세거래량 비중이 늘고 있다”고 말하며 “서울을 비롯한 광역별 전세 가격은 하향 안정세를 이어갈 것으로 예상 된다”고 밝혔다. 또한 “경기지역으로 빠져 나가는 수요층의 가격대에 맞는 서울 지역 전세는 하락할 것”이라고 설명했다.
또한 채미옥 KAB부동산연구원장은 "국가경제의 저성장 기조와 부동산 세제개편, 규제지역 추가 등 정부 규제정책, 누적되는 아파트 입주물량 등의 영향으로 올해 전국 주택매매가격은 1.0% 하락할 것"으로 전망했다.
주택 매매 거래량과 관련해서는 정부의 규제 정책 속에서 투자자의 매수심리 위축 및 실수요자의 관망세 유지로 주택 구입보류 또는 구입시기 조정 등이 예상됨에 따라 올해 주택 매매거래량은 전년대비 5.5% 감소한 수준(81만건)이 될 것으로 예상했다.
하지만 실수요자가 많은 서울 및 수도권 지역은 0.5% 하락하고 보합수준을 이어갈 것으로 예상했다.
한국감정원 이 부장은 "서울은 실수요자가 많이 있기 때문에 집값 하락에 대해 당분간 안정화를 지속할 것으로 보일 것으로 예상되고, 경기도를 비롯해 수도권 지역에서는 하락하는 지역도 있고 상승하는 지역도 있을 것"이라고 밝혔다.
한편 부동산 시장이 안정화 시기로 접어든 가운데 가계대출 증가세도 완화된 것으로 나타났다. 지난해 금융권 가계대출은 75조 1천억으로 2017년 90조 5천억보다 15조 4천억 줄어들었다.
부동산담보대출은 증가폭이 늘었다. 지난해 부동산담보대출은 37조 8천억원으로 정부의 부동산 대책과 총부채원리금상환비율(DSR)을 앞두고 장기화한 저금리 대출이 수요를 자극한 것으로 풀이된다.
하지만 부동산 대책과 DSR 규제 이후 주택담보대출은 축소되고 있는 것으로 나타났다. 총 금액은 늘었지만 시기가 다른 것이다. 지난해 말 단일 단지로 역대 최대 규모인 송파 '헬리오시티'의 분양 등 일시적인 요인을 제외하고는 감소한 것이다.
금융위원회는 "주택담보대출은 입주에 따른 잔금 대출과 정책자금 고갈 등 일시적 요인을 제외하면 2018년 12월은 2017년 12월 보다 5천억 원 줄었다"고 설명했다.
올해부터 DSR 규제가 제2금융권으로 확대되기 때문에 가계대출 증가세는 완화될 것으로 예상된다. 하지만 금리 인상으로 기존 주택담보대출을 받았던 실수요자의 부담 증가도 남아있는 상황 속에 금융위원회는 부담 완화를 위한 정책도 마련 중인 것으로 알려졌다.
이상호 기자