국토교통부가 지난 1월24일 표준단독주택 공시가격을 발표했다. 전국적으로는 평균 9.13% 인상됐으며, 특히 서울의 공시가격은 17.75%로 전국 평균의 거의 2배나 올랐다. 서울에서도 강남과 용산의 경우 35.01%와 35.40%로 급등했다. 마포구도 상승률이 30%를 넘었고, 서초구와 성동구도 20%가 넘는 높은 인상률을 기록했다.
김현미 국토교통부 장관은 이날 공시가격 인상에 따른 배경설명을 통해 단독주택과 지가가 급등한 지역의 공시가가 낮은 경우가 많아 형평성에 문제가 있다는 점을 지적했다. 이와함께 공동주택에 비해 단독주택 및 토지 등의 공시가격 현실화율이 낮다는 점도 지적하면서 공시가격 제도를 객관성과 형평성을 확보할 수 있도록 개선해 나갈 것이라고 밝혔다.
이에 앞서 연초에는 표준지 공시지가가 발표됐다. 이때 고가 토지에 대한 공시지가 인상률이 100%가 넘어 논란을 불렀다. 서울 명동의 고가 토지중 일부의 경우 ㎡당 공시지가가 8000∼9000만원에서 1억7000∼1억8000만원으로 2배 이상 높아졌다. 이를 두고 국토부에서 구두로 인상률을 높이라는 구두 지침이 있었다는 얘기가 흘러나오기도 했다.
당시 공시지가 산정에 참여했던 일부 감정평가사들로부터 한국감정원에서 열린 지가공시협의회에 참석한 국토부 관계자가 ㎡당 시세가 3000만원이 넘는 땅에 대해서는 시세의 70%까지 올리라는 지침을 내렸다고 한다. 이에 대해 국토부에서는 공시지가의 형평성 제고를 위한 정책방향을 설명해준 것일 뿐이라고 설명하고 있다.
부동산공시가격은 매년마다 정부에서 전국의 땅값과 집값을 조사, 발표하는 것으로, 재산세와 종합부동산세 등 국세 및 지방세의 기본이 되는 지표이다. 단독주택이나 아파트 등 주택에 대해서는 ‘공시가격’이라 부르고, 땅값에 대해서는 ‘공시지가’라고 한다. 이들 공시가격은 대체로 실제 거래되는 가격의 50∼70% 수준에서 책정된다.
표준지 공시지가는 매년 1월1일 기준으로 전국의 대표적인 토지를 선정해 국토부에서 발표한다. 올해에는 2월13일 발표될 예정이며, 개별 공시지가는 매년 6월에 발표한다. 표준 단독주택 공시가격은 매년 1월말 발표하며, 개별 단독주택 공시가격은 4∼5월에 발표된다. 아파트나 다세대주택 등 공동주택 공시가격은 4월말 발표한다.
부동산공시가격이 현실적으로 낮다는 지적은 이미 오래전부터 지적돼 왔던 문제이다. 그러나 공시가격이 세금의 과세표준이 된다는 점에서 쉽사리 올리기 어려운 점 또한 사실이다. 공시가격이 급격히 오를 경우 세금이 크게 올라 국민들의 부담이 그만큼 커지는데다 이에따른 조세저항 또한 만만치 않을 것이란 점 때문이다.
이런 사정을 감안해 그간 정부에서는 점진적으로 공시가격을 높이는 방안을 추진해 왔으며, 실제로 과거에 비해 현실화율이 상당히 높아진 것이 사실이다. 강력한 부동산시장 억제대책들을 내놓았던 참여정부에서도 양도세 중과와 종합부동산세 신설 등 불로소득을 막기 위한 세제개편을 추진하면서도 공시가격은 급격하게 인상하지 않았다.
최근의 부동산시장 안정에 직접적인 효과를 거둔 것으로 평가받는 지난 해 9·13대책은 종합부동산세 세율 인상과 주택담보대출 억제를 위한 금융규제 등이 주요 내용이다. 종합부동산세의 경우 3억∼6억원의 과표구간을 신설하고, 특히 다주택자들에 대한 세율을 최고 3.2%까지 높였다. 1주택자에 대해서도 고가주택을 보유한 경우 세율이 높아졌다.
이와함께 공정시장가액 비율을 매년 5%씩 인상해 2022년까지 100%로 높이겠다는 방안도 포함돼 있다. 공정시장가액은 현재 80%로 책정돼 있는데, 종합부동산세는 공시가격에 공정시장가액의 비율을 곱해 산출된다. 즉 공정시장가액이 높아진다는 것은 세율인상과 별개로 세금 부담이 그만큼 늘어나는 것을 의미한다.
정부에서 공시가격을 인상함에 따라 전반적으로 국민들의 세 부담은 그만큼 늘어날 수밖에 없게 됐다. 다주택자를 비롯한 부유층은 물론이고 1주택만 보유하고 있는 중산층이나 서민들도 세 부담이 늘어나기는 마찬가지이다. 같은 세율이 적용된다 해도 세금의 과세표준이 되는 공시가격이 올랐기 때문이다.
물론 정부에서는 이번에 발표된 표준지 공시지가나 단독주택 공시가격은 주요 지역들만을 대상으로 한 것이라고 밝혔지만, 공시가격의 형평성 문제 등을 고려할 때 다른 지역의 공시가격도 어느 정도 오를 수밖에 없는 것은 불가피하다. 개별 공시가격은 표준 공시가격에 위치나 개별지역의 특성 등을 감안해 산정되는 것이다.
문제는 올해 표준지 공시지가나 표준단독주택 공시가격은 정부 주도로 의도적으로 올린 경향이 농후하다는 점이다. 일부 부유층이나 다주택자들이야 그렇다손 치더라도 중산층이나 서민들의 입장에서는 공시가격 인상에 따른 세금부담을 고스란히 떠안아야 한다. 게다가 건강보험료 등 각종 부담금의 부담도 더 늘어난다.
집 한 채만 지니고 사는 사람들의 입장에서는 이같은 부담이 크게 다가올 수밖에 없다. 더욱이 집 한 채에 의지하고 사는 노인세대의 경우에는 부담의 강도가 더 클 터이다. 이들은 급격히 세금이 오를 경우 이 부담을 떠안을 만큼 여유가 없는 경우가 대부분이다. 부동산시장 침체로 집을 파는 일도 쉽지 않은 상황이어서 진퇴양난의 곤경에 빠지기 십상이다.
앞으로 공동주택 공시가격 발표도 앞두고 있다. 많은 국민들이 표준지 공시지가나 표준단독주택 공시가격처럼 공동주택 공시가격도 크게 오르지 않을까 걱정하고 있다. 더욱이 단독주택에 비해 아파트는 대상자가 훨씬 많다는 점에서 단독주택 때보다 그 파장이 매우 클 것으로 예상된다. 여기에 공정시장가액 비율까지 오르게 되면 조세저항에 부딪칠 수도 있다.
공시가격 인상에 따른 효과는 적지 않다. 세금부담 등에 따른 부동산시장 안정효과와 세수증대 효과가 기대된다. 그러나 이에따른 부작용 또한 만만치 않다는 점도 지나쳐서는 안된다. 부동산시장 안정이 서민을 위한 것일진대 공시가격 인상이 정작 서민을 어렵게 만드는 것은 아닌지 생각해 볼 필요가 있다.