한국은행 “임대가구 대부분 보증금 반환 가능, 전셋값 더 떨어져도 금융 안정”
한국은행이 19일 “전셋값이 10% 하락하면 집주인의 1.5%, 즉 3만 2천 가구는 금융자산을 처분하고 추가 차입에 나서도 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다”는 보고서를 내놓았다. 이에 대해 대부분 언론은 ‘전셋값 10% 떨어지면 3만 가구 임대보증금 문제’라는 취지의 보도를 이어갔다. 이들 보도는 전셋값이 더 떨어진다면 일부 집주인은 저축한 돈과 대출까지 포함해도 보증금을 돌려주지 못할 것이라고 분석했다.
그러나 실수요자의 경우뿐 아니라, 전세를 통해 매매 차익을 노린 ‘갭투자’도 상당수여서 ‘전셋값 하락’에 대한 다각도의 분석이 필요하다는 지적이다.
실제로 한국은행에 따르면 집주인이 보증금을 마련하는데 부족한 자금 규모는 10가구 가운데 7가구가 2천만 원 이하로 크지 않은 편이었다. 임대 가구의 대부분인 92.9%는 전셋값이 10% 떨어져도 금융자산을 팔면 보증금을 반환할 수 있는 것으로 나타났다. 사실상 이들은 전세 시장의 실수요자로 추정되고 있다. 나머지 7~8%는 그야말로 투기에 가까운 ‘갭 투자’인 경우가 많은 것이란 분석이 가능하다. 이들의 경우 많게는 집값의 80%를 넘나드는 전세 보증금으로 자기 돈 얼마 안들이고 집을 구입한 경우다.
한국은행도 “전반적으로 가격이 하락하는 것이 아니라, 지역과 주택 종류(아파트 등)에 따라 다른 모습을 보인다”며 “전셋값이 더 떨어지더라도 금융 안정성 측면의 위험은 크지 않다”고 진단했다. 단독이나 공동주택과는 달리 주요 도시나 목좋은 입지의 아파트의 경우 높은 금액으로 세를 놓은 경우가 많다는 반증이다. 특히 아파트 ‘갭 투자자’들은 전셋값이 폭락하면 특히 어려움을 겪을 수 밖에 없다.
한국은행은 그래서 “후속 세입자를 구하지 못할 정도로 주택 시장이 침체하면 보증금 반환에 어려움을 겪는 가구 비중은 14.8%까지 상승할 것으로 추정된다.”면서 “지방에 이어 서울 등 수도권에서도 전셋값이 내림세를 보이지만, 금융 안정성을 해칠 우려는 크지 않다”고 내다보고 있다.
한편 한국은행 자료를 보면 지방 전셋값은 2017년 4월 이후 내림세를 보여 지난달 말까지 2.6% 떨어졌고, 수도권 역시 2017년 12월 이후 지난달까지 2% 넘게 하락했다.
이는 입주물량이 늘어난 데 더해 지방 경기 부진과 그동안의 상승 따른 조정 압력 등 다양한 원인에 따른 것으로 분석된다. 한국은행은 “다만 전셋값이 크게 떨어진 지역이나 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환의 위험이 커질 가능성이 있는 만큼 유의할 필요는 있다”고 지적했다.