주택 투기 대상은 건물이 아니라 토지에 있어
공공임대주택을 토지'공(公)'개념에 기초로 공급해야 한다는 정책안이 제시됐다. 주택 투기의 근인은 토지에서 시작된다는 것이다. 현재 토지공개념이 적용되지 않았기 때문에 주거권 실현이 어렵다는 지적이다.
지금까지 주택정책은 주택 일반에서 일어나는 투기에 대한 해결책과 관련지어서 해법을 모색하지 않았으며 재고주택정책, 분양주택정책, 공공임대주택 간의 관계를 파악하여 해법을 제시하지 않았다는 설명이다.
남기업 토지+자유연구소 소장은 16일 열린 '토지공개념에 기초한 공공임대주택 정책구상 토론회'에서 성공적인 공공임대주택정책을 제시하기 위해 ▲토지공개념 원칙 제시, ▲투기 차단형 주택 공급, ▲저소득층 최우선 공공임대주택 공급 등 3가지 방안을 제시했다.
토지공개념이란 투기대상은 건물이 아니라 건물이 들어서는 토지에 있다는 개념으로 건물까지 공개념으로 삼는 것과 다른 개념이다. 즉 토지의 개인적 소유권은 인정하되 이용은 공공복리에 적합하도록 하자는 개념이다. 토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 토지의 소유권 중에서 사용권과 처분권은 인정하되, 수익권 일부를 세금으로 거두는 것이다.
남 소장이 제시한 1원칙은 '토지공개념 확립' 원칙이다. 모든 주택에서 투기를 차단하겠다는 원칙이다. 주택투기 대상은 건물에 있는 것이 아니라 건물이 들어서는 토지에 있기 때문이다. 토지공개념 원칙이 구현되면 주택 투기 차단 효과와 더불어 무주택가구가 자가를 보유할 가능성이 높아질 것으로 보인다. 남 소장은 "'탈상품화'의 대상은 주택의 구성 요소인 건물이 아니라 토지임을 인식하는 것이 매우 중요하다"고 강조했다.
2원칙은 투기 차단형 분양주택 공급의 원칙이다. 공공택지에서 공급되는 신규주택이 유주택자 혹은 다주택자의 투기용이 되는 것을 차단하겠다는 원칙이다. 여기에 가장 잘 부합하는 주택은 토지만 임대하고 건물은 분양하는 '토지임대부주택'이다. 토지임대부 주택은 토지는 임차하고 주택만 소유하는 방식으로 주택 가격이 1/3~1/4 수준으로 내려가고 투기도 일어나지 않을 것이라는 설명이다. 실수요자만 주택을 소유하기 때문에 중소득층 이상에게 내 집 마련의 기회가 제공된다고 주장했다.
다만 사업 초기 투자비 회수가 어렵기 때문에 토지매입비 및 조성비 조달은 장기채권 발행을 통해 대책을 마련해야 한다고 밝혔다.
3원칙은 저소득층 최우선 공공임대주택 공급 원칙이다. 지금까지 주거복지는 중소득층의 자가 소유 지원 및 주거안정과 저소득층의 주거안정이라는 두 축이 중심이었는데 목표를 후자에 두자는 것이다. 2017년 기준 저소득층 중에 민간임대주택에 거주하는 가구는 298만 가구로 추정된다. 이들에게 공공임대주택 물량을 공급할 경우 전체주택재고량의 21.8%까지 높아질 전망이다.
이를 추진하기 위해서는 저소득층 주거비를 줄이는 정책이 함께 추진돼야 한다. 저소득층의 주거비 부담은 50.8%에 해당하기 때문이다. 남 소장은 "공공임대주택의 재원조달구조와 임대료 구조를 정부에서 파악해야 한다"고 주장했다.
또한, 남 소장은 제시한 3가지 원칙이 상호 보완적이라는 점을 강조했다. 1원칙이 확립되면 투기목적 보유 주택이 시장에 재등장하고 2원칙이 확립되면 중소득층 이상의 무주택자들의 주택 매입 가능성이 높아진다는 것이다. 3원칙은 1,2원칙 적용으로 하위계측 소득수준의 주거비 지불 능력이 향상되어 주거 안정성은 높아진다는 것이다.
남 소장은 "세가지 원칙을 기준으로 토지공개념을 적용하면 앞으로 10년 동안 자가보유율이 65%로 늘어나고 나머지 임차가구 35%의 절반은 민간임대와 공공임대에 각각 거주할 수 있을 것"이라고 설명했다.