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수원 영통·권선·장안구 등 3개구와 안양 만안구, 의왕시가 조정대상지역으로 지정됐다. 지난해 12·16 대책 이후 수도권 남부 지역을 중심으로 집값이 뛰는 등 풍선효과를 차단하기 위해 이들 지역에 대한 규제에 나선 것이다.

정부 부동산시장 추가대책발표

기획재정부ㆍ국토교통부ㆍ금융위원회 등은 수도권 남부지역으로 번진 풍선 효과를 막기 위해 현재 비규제지역인 수원 영통ㆍ권선ㆍ장안구 등 3개 구와 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 지정하는 내용의 추가 대책을 20일 발표했다. 오는 3월부터는 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화되며, 해당지역의 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 직접 이상거래에 대한 조사에 착수한다. 주택 구입 목적의 사업자 대출에 대해서도 관리를 강화한다. 투기지역·투기과열지구 내에서 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대한 주택 구입목적 주담대 취급을 금지하는 조건을 조정대상지역 까지 적용범위를 확대했다. 조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화됐다. 조정대상지역 내 1주택세대는 ‘기존 주택을 2년 내 처분’하는 조건으로 주택담보대출 가능했으나 이제 부터는 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’로 조건이 바뀐다. 정부는 조정대상지역의 대출 규제도 강화했다. 투기과열지구 수준으로 상향 조정한 것이다. 현재 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 60%로 제한되고 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다. 정부는 이 규제가 느슨하다는 지적에 따라 LTV를 50%로 강화했다. 9억원 이하분은 LTV 50%를, 9억원 초과분은 LTV 30%를 각각 적용한다. 

현 정부 들어 19번째 부동산 규제책이다. 정부는 5개 지역에 대한 투기 수요 유입을 차단하고, 실수요자를 보호하기 위해 지난 18일 부터 20일 까지 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳤다. 효력 발생은 21일 부터다. 조정대상지역은 직전 달부터 소급해 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역 가운데 청약률이 높거나 분양권 거래량이 많은 지역을 선별해 지정한다. 정부는 또 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석해 탈세 혐의가 있는 경우 예외 없이 세무조사를 실시한다.

규제부른 풍선효과

정부가 불과 두 달여 만에 추가 부동산 대책을 발표한 배경에는 풍선효과가 있다. 지난해 12·16 대책 발표 이후 서울의 집값은 빠르게 안정세를 보였으나 경기는 상승세가 오히려 확대하는 모습이다. 12·16 대책 발표 당시 주간 아파트 상승률이 0.2%를 기록했던 서울은 0.01%까지 낮아졌다. 반면 경기는 같은 기간 0.18%에서 0.42%로 커졌다. 가장 많이 오른 곳은 수원이다. 수원은 신분당선 연장 등 개발 호재에 투기 수요까지 가세하면서 집값이 폭등했다.

지난해 12·16 대책 이후 두달여간 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕 등 비규제지역의 아파트값 누적 상승률은 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 등 시장 불안이 지속되고 있다. 한국감정원에 따르면 수원 아파트값은 올해 들어 7.65% 올랐고, 권선구(9.35%)의 경우 상승률이 불과 7주 만에 10%에 육박했다. 팔달구와 영통구 역시 각각 8.3%, 8.4% 올랐다. 크게 오른 집값에 수원 일부 아파트값은 서울 강북권과 비슷한 수준까지 치솟았다.

단기적인 효과는 예상, 그러나 근본적인 대책이 필요

전문가들은 정부가 수도권 집값 과열을 막기 위해 20일 내놓은 주택시장 안정화 방안에 대해 단기적으로는 투기수요를 차단해 집값 상승을 막는 효과가 있을 것이라고 봤다. 특히 이들 지역의 일부 단기투자 수요가 감소할 것으로 예상하고 있다. 투기수요를 진정시키는 효과로 단기적으로 급등하던 호가가 숨고르기에 들어갈 것으로 보이고 집값 상승세가 둔화하고 거래량도 줄어들 것이라고 내다봤다. 특히 이번에 신규로 지정된 곳 분만 아니라 기존 조정대상지역 전역에 걸쳐 대출 규제가 강화되면서 가수요 차단에 일정부분 영향을 줄 것으로 전문가들은 예상했다. 전문가들은 분양시장 과열도 다소 진정될 것으로 기대했다. 지난 19일 1순위 청약에 나선 수원 팔달구 '매교역 푸르지오 SK뷰'는 1순위 청약에 무려 15만6천여명이 몰리는 등 과열 현상을 보였다.

하지만, 또 다른 비규제지역으로 풍선효과가 나타나는 게 아니냐는 우려도 내놓고 있다. 계속해서 투자 수요가 몰리고 있는 대전시 등 지방 일부 지역을 여전히 규제 대상에서 제외하면서 지방까지 투기장이 될 수 있다는 지적도 나온다. 특히 이번 신규 규제지역이 일시적으로 관망세를 이어가는 동안 규제지역을 피한 자금이 또 다른 비규제지역으로 몰려 연쇄작용을 일으킬 것이라고 전문가들은 우려한다.

이미 수원·용인·성남을 한차례 휩쓸고 간 갭투자 수요 등은 현재 경기도 화성 병점·동탄1신도시와 오산, 평택, 안산, 김포, 인천 송도·청라, 부천, 시흥 등지까지 휩쓸고 있다. 한국감정원에 따르면 안산시 아파트값은 지난 1월 말 기준 직전 3개월간 2.24%, 화성시는 1.75% 상승했다. 이미 조정지역으로 묶여 있는 구리시와 하남시도 각각 3.11%, 3.85% 뛰었다. 조정지역을 넘어 투기과열지구로 묶인 광명시조차 이 기간 5.02% 상승했다. 이 때문에 전문가들은 집값 안정을 위한 보다 근본적인 대책이 필요하다고 지적한다. 주택수요가 워낙 풍부해 이번 규제로 인해 집값 상승세가 단기간 완화할 순 있어도, 장기적인 추세가 바뀌기를 기대하기는 어렵다는 것이다. 집값 안정을 위한 근본 대책인 공급계획이 빠져있고, 막대한 유동성을 분산할 방안도 부족하다는 것이다.